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解决房价问题的关键在于调整住房制度:沙皇国际手机APP下载

作者:沙皇国际手机APP下载 时间:2021-02-19 17:54
本文摘要:原标题:评论:解决房价问题的关键在于调整住房制度。目前,房价问题再次成为全社会关注的焦点。所谓房价问题还包括两个方面:一是房价太低,远超普通人的收入承受能力;第二,房价下跌太慢。 房价问题之所以经常成为社会热点问题,在于住房制度的偏差。如果住房制度缺失,房价问题不会逐渐演变成社会问题。完全从经济的角度来看,房价的持续上涨是无法解释的。关于房价的分析,大部分应该集中在货币政策、人口结构、经济快速增长等问题上。 这些分析我尝试过很多次,但是这些分析在逻辑上并不自洽。

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原标题:评论:解决房价问题的关键在于调整住房制度。目前,房价问题再次成为全社会关注的焦点。所谓房价问题还包括两个方面:一是房价太低,远超普通人的收入承受能力;第二,房价下跌太慢。

房价问题之所以经常成为社会热点问题,在于住房制度的偏差。如果住房制度缺失,房价问题不会逐渐演变成社会问题。完全从经济的角度来看,房价的持续上涨是无法解释的。关于房价的分析,大部分应该集中在货币政策、人口结构、经济快速增长等问题上。

这些分析我尝试过很多次,但是这些分析在逻辑上并不自洽。在经济上行压力越来越大,经济增速下降的背景下,说经济高速增长导致房价缓慢下跌,似乎不服气。从人口结构来看,新增劳动力的速度和数量明显高于几年前。农村人口向城市迁移的速度和数量不如以前,但是各大城市的房价下降速度却和以前一样高。

由此可见,房价问题不能从人口角度来解释。货币政策刺激房价的假设有些不一致。

从长期来看,房价和货币供应量之间可能有很强的相关性,但这不能解释目前的房价。目前,广义货币供应量增速仍稳定在11%左右,远高于2012年前17%的平均增速。有人用狭义货币供应量的增长率来分析当前的房价,但狭义货币供应量与房价的相关性在历史上更差。深层次的问题是住房制度的设计没有问题。

mainland China的房屋制度与香港相似,尤其是土地制度。如果国家不调整现行的住房制度,mainland China很多城市的房价不会比香港更优惠,甚至不会比香港更优惠。住房问题不会继续成为社会关注的焦点,这不仅有利于中国经济结构的转型升级,对社会稳定的影响也不大。

在发展初期过分强调住房的商业化和市场化,必须了解住房制度的特点和中国住房制度改革的历程。住房类似于一般消费品最重要的两个特点:第一,住房是房地产,不能像萝卜青菜一样在市场上流通。因此,住房市场不能建立自由竞争;其次,住房不仅符合日常消费,也是一种投资产品,其价格不是供求关系要求的,而是预期要求的。因此,住房市场不存在市场均衡价格,其价格往往会出现小幅频繁波动。

因此,住房不能由市场来调节,必须由政府来干预。各国政府都将住房视为固定的公共产品。

中国住房制度的过度设计特别强调住房的商业化和市场化,忽视了住房是固定的公共产品这一事实。不可否认,中国的住房制度改革因为缺乏经验而走了弯路。

1998年7月3日,《国务院关于更进一步深化城镇住房制度改革减缓住房建设的通报》(23号)下发。文件将住房商品化列为房改指导思想,明确提出实行分类住房供应的改革思路。

分类住房供应体系的主要内容是:向高收入人群供应商品房,向有一定社会保障的低收入人群供应限于住房,向最低收入人群供应更多社会保障的廉租房。这是一个以保障房居多的制度,融合有利于商品房。这是一个以解决中低收入人群住房问题为重点的住房体系。当时,人们对住房的分类供应有一个比例假设:10%的低收入家庭从政府那里获得廉租房,70%的中低收入群体仅从政府那里获得住房,其余20%的富裕群体获得住房 在住房制度改革文件实施期间,亚洲金融危机使住房消费和投资的性刺激成为短期政策目标。

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毫无疑问,增加保障房可以刺激商品房价格。2003年后,保障房在房地产投资中的比重一度降至3%左右,部分城市(如上海)甚至停止了经济限于住房。这也是2004年到2007年房价往往跌得太慢的原因之一。

2007年8月实施《国务院关于解决问题城市低收入家庭住房艰难的若干意见》(24号文件),重点完善政府担保体系,减少保障房建设。23号文件的修改在一定程度上是进行了。2012年以来,新一届政府大力推进棚户区改造,为解决问题城市中低收入群体住房困难发挥了巨大作用,但住房制度改革的核心问题还没有看清楚。仅次于住房商品化和市场化的受益者是地方财政。

因此,住房市场化一旦实施,具有强烈的自我提升和路径依赖的特点。只有强大的外力才能改变其轨迹,而这强大的外力不可能来自中央政府。

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国外住房制度设计的经验和教训我们现在面临的住房问题在早期工业化国家已经多次遇到。在一定程度上,我们可以说,我们面临的住房困境在发达国家经济发展的早期已经多次遇到。因此,总结发达国家住房制度的演变,不利于更清晰地认识房价上涨带来的疑虑。英国是第一个遇到住房问题的国家。

18世纪以前,英国的主流经济思潮是右资本主义,特别强调小政府、大市场。政府将住房视为一般商品,由市场自发调节。随着工业革命的发展,英国的城市化进程加快,随着更多的农村人口向城市迁移,住房问题变得突出。主要表现为:大多数中低收入群体的住房条件是危险的,而少数大资本家控制着土地和住房资源,社会往往存在怨恨的阶级矛盾。

19世纪,住房问题变得更加引人注目,成为一个严重的社会问题。恩格斯就是在这种背景下写的《论德国的住房问题》。

经过一个多世纪的政治博弈和理论探索,进入20世纪后,工业化国家达成了以下共识:住房是一种福利性和社会性都很强的类似商品,供求关系几乎不能由市场调节。住房商品化是住房问题兴起后住房灾难的主要原因。要彻底解决这个问题,有必要改革旧制度。

因此,自20世纪初以来,许多国家通过住房制度改革放弃了以市场为导向的住房制度,实施了政府干预、住房福利占主导地位并与住房商业化相融合的新制度。由于不同国家实施的新制度相似,人们后来称这些新制度为现代住房制度。

由于现代住房制度需要避免原有制度的弊端,实施这一制度的国家顺利解决了大多数居民(特别是中低收入人群)的住房问题。现代住房制度早已被国际社会所接受,并成为一种共同的行为准则。

在1996年联合国召开的人居会议宣言中,明确提出了人人有必要住房的总目标,拒绝各国副总理级领导干部出席会议,并在会议宣言中签署了建设总目标的庄严承诺。人居会议结束后,我们党和政府立即提出了以陌生人的身份生活的目标。


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